La répartition des résidences principales et secondaires à Biarritz 

La commune de Biarritz se distingue par une forte dualité dans le parc immobilier : d’un côté, les logements occupés à l’année comme résidences principales ; de l’autre, une proportion importante de résidences secondaires ou occasionnelles. Pour l’agence Century 21 Biarritz, comprendre cette répartition est essentiel pour accompagner au mieux les projets d’achat, de vente ou d’investissement immobilier à Biarritz.

Quelques chiffres clé

• Selon une étude spécialisée, les résidences principales à Biarritz représentent environ 57 % du parc des logements, tandis que les résidences secondaires et logements occasionnels atteindraient 41,3 %.

• Le prix moyen au m² dans l’#immobilier à Biarritz est estimé autour de 7 639 €/m² en 2025. PAP - Particulier à Particulier

• Le taux de résidences secondaires dans certaines communes littorales du Pays Basque comme Biarritz peut dépasser 40 %. Propriétés Le Figaro+1

Pourquoi ce taux élevé de résidences secondaires ?

Plusieurs facteurs expliquent cette forte proportion :

• Biarritz est une destination touristique de premier plan, attractive tant pour les séjours que pour l’investissement immobilier. PAP - Particulier à Particulier+1

• Une partie non‑négligeable des logements sont acquis comme pied à terre ou résidence de vacances, ce qui alimente la part des secondaires.

• La pression sur le marché immobilier pour l’occupation à l’année se traduit par des prix d’achat et de location plus élevés, ce qui peut limiter l’accès pour les résidents permanents. PAP - Particulier à Particulier+1

Enjeux pour le marché immobilier local

Pour les professionnels de l’#immobilier à Biarritz, cette répartition présente plusieurs défis :

• Accessibilité : un parc important de résidences secondaires peut réduire l’offre disponible pour les habitants permanents, générant une tension sur les prix.

• Investissement vs habitat : un investisseur s’intéressant à un bien à louer ou à acquérir pour la saison doit bien mesurer l’équilibre entre rendement locatif et occupation annuelle.

• Réglementation : l’augmentation des résidences secondaires entraîne des mesures réglementaires dans certaines communes littorales, afin de privilégier les logements occupés à l’année. Batirama.com+1

Ce que ça implique pour vous

• Si vous êtes à la recherche d’une résidence principale à Biarritz, soyez attentif à l’offre limitée et aux prix élevés.

• Si votre projet est un investissement locatif ou une résidence secondaire, la part importante de logements secondaires dans la commune peut être un avantage (forte demande touristique) mais aussi nécessiter d’anticiper les contraintes légales.

• Pour vendre, savoir communiquer sur la spécificité de la commune — alternance de résidences permanentes et secondaires — permet de positionner efficacement le bien sur le marché.

Chez l’agence Century 21 Biarritz, nous vous accompagnons avec expertise dans votre projet d’immobilier à Biarritz, qu’il s’agisse d’achat, de vente ou d’investissement. Notre connaissance fine du marché local — et des spécificités liées à la répartition entre résidences principales et secondaires — est un atout pour faire de votre projet une réussite.